A Cannes si sta concludendo il MIPIM , il piu’ grande evento mondiale del Real Estate. Ecco la sintesi degli interventi di Massimo Caputi al convegno organizzato da Quotidiano Immobiliare, il portale dedicato alla finanza immobiliare.
L’importanza dell’Evento e’ testimoniata dal costo del biglietto di ingresso : 1.500 euro per persona ! E ben 20.000 addetti ai lavori hanno accettato di sborsare tale incredibile somma, oltre costi aerei ed alberghi, per confrontarsi sul mercato internazionale dell’immobiliare e della finanza immobiliare .
Anche gli italiani sono presenti al MIPIM, ma con grande scarsita’ di progetti e prodotti.
Tra i progetti di Baku, capitale della Arzeibaigian, la citta’ piu’ illuminata al mondo dopo Las Vegas, e quelli di Roma Capitale…..c’e’ un abisso.
Tutti sono speranzosi, ma la situazione generale e i fattori specifici non consentono di essere speranzosi nel settore, se non per augurarsi che almeno non accada nulla di negativo . A meno che non ci sia la reale volonta’ di dare impulso all’attrazione investimenti in Italia, modificando alcuni percorsi.
Considerando la dinamica che genera di continuo nuovi mercati per gli investitori, come per il turismo nuove mete, e’ evidente che i capitali si muovono rispettando alcune regole basilari :
- Leggi certe e non soggette a continue variazioni
- Esistenza di prodotti la cui acquisizione puo’ essere effettuata in tempi certi
- Situazione del credito fluida
- Esistenza di un mercato degli affitti stabile e in linea con i costi del denaro
- Dimensione dei progetti interessante per gli Investitori Internazionale, almeno 2 miliardi ciascuno.
Rispetto ad un anno fa in Italia sicuramente sono mutati, in meglio, alcuni fattori, ma anche il resto del mondo gira e, in particolare in quell’area del mondo che spesso non consideriamo nelle nostre valutazioni.
- Oggi abbiamo un Governo piu’ rappresentativo verso l’estero di un anno fa
- La credibilita’ del Paese ha recuperato
- Esiste una volonta’ politica di avere maggiore sensibilita’ verso gli investitori esteri.
- Lo spread migliora.
Ma gli investimenti esteri non decollano e il 2012 non fa presagire per ora nulla di buono :
- Mancano i prodotti: e’ il problema piu’ serio; non ci sono portafogli privati significativi e per il patrimonio pubblico finora non e’ stata individuata una vera strategia di commercializzazione internazionale; il 29 settembre 2011, durante il Meeting al Ministero dell’Economia, Domenico Siniscalco auspico’ fortemente l’apertura di cantieri di “finanza immobiliare” per il patrimonio pubblico, aderenti alle esigenze di mercato reale.
- Le banche sono appesantite dai rifinanziamenti da sostenere nei prossimi 18 mesi su progetti che spesso ormai sono da considerare “incagli” e percio’ mal sopportano l’idea di aprire nuovi canali di finanziamento.
- Le SGR hanno fondi a scadenza con immobili spesso sopravalutati e scivolano come anguille davanti alle richieste degli Investitori di recupero del loro investimento.
- Si diffonde sempre piu’ la tendenza da parte di investitori istituzionali ad acquistare debito senior, mezzanino, distressed rispetto al tradizionale investimento diretti in immobili; i rendimenti sono garantiti e superano il numero 15.
In questo scenario, l’Italia che dovrebbe rappresentare per gli Investitori Istituzionali (in teoria) il 2% del mercato mondiale del real estate e il 15% del mercato europeo e’ ben lontana da questa meta.
Quali possono essere i rimedi concreti per cercare recuperare capitali, considerato che la concorrenza e’ ormai davvero globale; alcuni principi sono fondamentali :
Il Pubblico deve varare molto rapidamente dei Progetti Pilota (target 2 mld ciascuno) su cui veicolare investitori esteri istituzionali non speculativi; per fare cio’ e’ necessario dare assoluta certezza di tempi, regole, rendimenti; la natura di “progetto pilota” e’ finalizzata al poter dimostrare che si possono FARE; e non e’ necessario che si tratti di trophy asset; gli Investitori esteri, lo ha dimostrato l’operazione cessione immobili Metro fatta da BNP Paribas Sgr, premiano anche immobili marginali con redditivita’ certa;
- Le SGR e le SIIQ devono tornare a privilegiare gli interessi assoluti degli Investitori e non affezionarsi a grasse fee , incuranti delle attese dei Quotisti; spesso le SGR si sentono sicure perche’ rispettano in modo manicale la “forma” e nessuno le sanziona; ma dietro il rispetto della forma, c’e’ talvolta un baratro per gli Investitori.
- Le Banche devono avere la forza di effettuare uno “stop loss” e non continuare a mantenere in vita, trasformandoli in perpetual, societa’ decotte, operatori falliti, progetti senza uscita. Cio’ blocca risorse per nuovi investimenti.
- Sviluppare una maggior cultura del prodotto e della sua gestione; ad esempio Roma e’ una citta’ che , tranne poche eccezioni, genera prodotti scadenti e gestiti peggio; oggi la qualita’ del prodotto e’ un parametro irrinunciabile e il suo mantenimento in efficienza pure. Ci sono per fortuna alcuni esempi postitivi come Hines Italia o il Gruppo Parnasi che stanno tracciando una strada di qualita’ e va perseguita da tutti gli operatori.
